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房价下跌房股上升 地产的新周期开始了?

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发表于 2017-9-24 09:23:21 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
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中国内地的房地产市场总是让人爱恨交织、喜忧参半。今年以来,一线城市的房市量价齐跌,加上金融部门收紧信贷以打压房产泡沫,因此内地房市一度萎靡不振,一扫前几年房价高速上涨的势头。有不少人认为,房价“变天”的时候来了。
不过,在房市逐渐涨不动的今天,我们却看到内地房地产股的价格一路上涨,尤其是在香港上市的“内房股”企业,其股价上涨速度之快,在港股中脱颖而出。买不起房,但还买不起内房股吗?股票市场似乎让表面萎靡的楼市找到了另一个“出路”。
房价下跌,房股上升,两者看似背离,实际上却又是互为因果、完整而统一。从这一涨一跌之间,我们不仅能看到未来楼市的走势,也能窥见经济的总体前景。当你在买房和买股之间犹豫的时候,内房股实际上为人们提供了一个可供参考的投资思路。
一,推动房产股上升的动力是什么
我们先来看房价。根据中国国家统计局的房地产数据显示,今年8月中国楼市进一步降温。受到严格的宏观调控影响,诸多分析师认为,内地房地产的“金九银十”或许不会出现。
今年早些时候,中金的前CEO朱公子说,大陆多盖了三亿人住的房子。这说明一个什么问题呢?这再一次说明房地产市场本质是一个供过于求的买方市场,也说明了地产的金融投机属性。房子里住没住人,住了多少人,并不能成为房价高低的标准。房子盖在哪个城市,盖在城市哪个位置,这才是决定性的因素。
换言之,越是大城市,地段越好,房价上涨应该越快。但恰恰因为大城市齐乐娱乐成本过高,工资水平又追不上房价水平,因此越是大城市的房子,买得起、住得起的人也就越少。其价格与居住的实用性背离趋势会越来越大。最终,大城市的房价逐渐会成为一种普通人可望不可即的“纸面价格”,供需大致平衡,上涨的幅度越来越小。
事实上,统计数据也说明了这一趋势。内地大城市的楼价升幅收窄幅度日益加快。根据国家统计局公布的数据测算,70个大中城市新建住宅销售价格指数按年升8.3%,虽然连升23个月,但涨幅却连续第九个月收窄,并较7月的9.7%升幅,收窄1.4个百分点,为9个月以来收窄幅度最大的月份;按月计算,楼价升0.2%,升势已维持28个月,较7月收窄0.2个百分点,为连续两个月收窄。
你也许会反驳说,一二线房价的涨幅收窄是因为监管部门的限售限卖限贷,严格控制着房地产市场,房价是“被”涨不动的。如果放松监管,一线房价还会大涨。
这种观点是只知其一不知其二。更关键的问题是要理解为什么国家要抑制一二线楼市,为什么一二线城市控制房价以后,房地产股价却纷纷升值了。
实际上,内房股和地产股带动H股、A股大涨,为何在一片房价“降温”声中,地产板块的表现有其内在逻辑。据媒体报道,有分析师表示,在今年上半年,资金对房地产市场的预期比较一般,大家都在持币观望。但近期出炉的上市房企半年报,以及月度销售数据比较亮眼,令市场对地产业重燃信心。
历史上,投资地产板块的关键是捕捉政策拐点,具体来说就是在政策出现放松的可能时积极配置地产行业。在国家统计局公布的8月份70个大中城市住宅销售价格中,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅则全部回落,中国8月商品房销售增速接近3年以来最低水平。不过,虽然一二线的房市不容乐观,但房地整体产开发的速度却是在今年提升明显。
据统计,从今年中国的房地产投资总量来看,房地产的开发总额已经从2016年的低谷逐渐走出,房地产开发资金量增速接近10%,而全国房地产开发指数也回升超过了20%,已经相当于2012年以前全国房地产火热开发时候的水平。
拉动这些数据全面回暖的因素,在于三四线城市目前的大规模房地产开发。包括恒大、融创等H股的领涨地产股在内,很多内地房企在中小型城市集中拿地开发销售,复制了十年前在一二线城市大搞土地开发的模式。
2017年前8个月,中国地产企业新增土地价值排名前五位的分别是碧桂园、融创、恒大、万科、保利、龙湖,新增土地建面最大的是融创、恒大和碧桂园,其中很多是在H股上市的企业。房企对二线城市和三线城市的投资额在各级城市中占比最高,达到47%,特别是地理位置优越的长三角区域,成为了房企集中拿地开发的首选。
从地产信贷方面来看,之前被禁止的首付贷目前似乎又有“死灰复燃”的趋势。尤其在缺乏监管力度的三四线城市,目前首付贷显然需求与供给两旺,并且缺乏穿透式监控。随着房贷政策收紧,购房首付和房贷利率都在上升,首付贷款的需求更在增大。一般炒房客会将自有房产进行抵押,获取消费贷款资金投资房产,通过反复抵押的方式实现加杠杆投资。而这一类加杠杆的民间金融工具屡禁不止,本身就说明房地产实际的投资需求依然旺盛,不过是因为受行政影响被暂时打压。
可见,地产开发投资的集中使得各大房企在三四线城市的投资今年不断增加,而与此同时,在一二线城市以外,房贷实际上目前是有所松动,这也使得房企的销售状况比过去有所改善。加上内地地产的基本面依然良好,所有这些因素都助推了内房股价格的不断上涨。这推动股价的原动力,依然是人们对于投机房地产的强烈意愿。
二,房地产的新周期依然是靠政策拉动
今天的这种地产投机已经与居住无关,而是纯粹的金融活动。
众所周知,自从2008年11月推出的量化宽松政策开始,中国金融业的广义货币量就一直在加速上升。而这些天量的资金并没有全部流进实体经济,使得中国经济全面复苏,而是大部分流向了房地产市场。
这是因为,在一个景气低迷的时间点,大多数的实体经济并不能创造令人满意的报酬率,企业主即便拥有再多的现金与借款,也不会投入到自己经营的实体业务上,能够在短时间内迅速收回成本的除了房地产就没别的行业了。这也是为什么,在中国的很多地方(尤其是北方省市),私营企业家近八九年以来如果投资实业,基本会过得很艰难,但投资房地产的,现在身家早已经翻了许多倍。
在中国,房地产的发展实质上是经济发展失败的象征。房产与经济两者之间是一种“零和博弈”而并非“共同发展”。这其中的道理十分简单,因为中国的房地产说到底是一种金融业,并且是无法创造价值的投机行业。市场上的热钱由于找不到合适的投资标的,才被迫选择流向房地产市场。
有很多小老百姓误以为是投机商人在人为炒高房价,热钱的第一选择是房地产而不是实体。其实他们完全搞反了整件事的逻辑。并不是因为热钱都投机地产才造成百业萧条,而恰恰是因为营商环境恶劣,才倒逼资金流向地产金融。
换言之,炒高房价的最主要因素,不是投资房地产的个体户,也不是什么炒房团,而是从企业流出来的大量资金流向了地产。企业的资金量是任何的炒房团和个体户所无法比拟的。
中国的实体企业尤其是私营企业之前经历了十几年的黄金时期。从上世纪90年代中期以来,中国强压人民币汇率,人为造成了出口加工型经济的格局,加上在2001年加入WTO,使得中国的出口加工业进一步繁荣。这段时间的积累使得中国的企业储存了相当雄厚的资金实力。
而在2008年次贷风潮后,国外加工订单锐减,很多国内的企业不得不开始把资金投入到比较能够保值增值的房地产领域。这个持续十年以上的经济趋势,是造成今天中国房价基本格局的直接原因。
换言之,中国房价的周期显然受到了经济周期的干扰和影响。我们粗略地来说,当经济环境不佳的时候,企业受到营商环境恶化的影响,不愿意投资实业和股市,因此会有大量资金流入房地产市场,造成量价齐升的趋势。而相反,当经济复苏,实业的利润率重新回升的时候,房产价格上涨的速度会有所下降。
从这个观点来看中国现在的地产市场,我们会很明显的感到,房价上涨的幅度在回落,流入地产的资金量也被金融监管部门严格控制。这个情形看起来很像是经济复苏时期中国房地产的表现。当房地产降温的时候,在企业端的状况又是如何呢?中国的制造业景气指数虽然在供给侧改革的作用下有所恢复,市场信心也渐有起色,但数据仍然不乐观。
2017年的中国企业-劳动力匹配调查(CEES)数据的研究发现,中国企业的平均税后利润率为3.3%。其中民营企业的利润率为3.9%,高于国有企业的2.2%和外资企业的2.1%。企业的普遍问题在于平均利润不高、企业固定资产投资和研发投入增长乏力,比较依赖于政府补贴等等。
至少从数据上看,中国的实体企业的实际利润并没有得到大幅提高,经济状况也并没有从根本上改善。在这种情况下,通过行政手段压低过高的房价,逼迫资金从虚拟的金融回到实体的制造业是中国一直以来的政策。这本身就是利用行政手段制造了一种“人造的经济周期”。
我想,此时我们已足以看明白为什么这段时间国内的财经媒体都在拼命鼓吹“新一线”、“新二线”、“超级城市”等等新鲜的概念。实际上所有的这些新造的概念都是在一线城市的房子不让炒的前提下催生出的概念,与此同时,这也是在为了房地产下一轮的上涨周期做准备。
毫无疑问,现在的房价来到了近一轮周期的低点,而信贷的大幅度收紧使得投资房产的入场费用极高。在一个大家都差钱、现金为王的时代,能在房地产市场“被冷冻”时抄底的人,绝对是拥有不凡实力,与政策核心走得很近的人。谁有实力启动下一个房价上涨的周期呢?绝对不是经济学规律。答案,只有监管部门知道。
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