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二手房交易有些细节要注意

时间:2014-03-06 14:12:04  来源:  作者:
三个月前,王先生在下沙经济开发区买了一套二手房,建筑面积134平方米,总价85.5万元。由于房子尚未正式交付,王先生与房东约定:先付2万元订金,只要办出三证,马上办理过户手续。双方在购房意向合同上签字画押,皆大欢喜。

前天晚上,房东给王先生打了个电话,说:三证已经办出了,可房子他不想卖了,“按照协议,订金双倍赔给你。”这下王先生不干了:“为了凑钱买这套房子,我把经营多年的小旅馆卖了,还老老实实等了三个月,没想到等来这个结果!”

最近二手房交易纠纷有点多

这只是近来发生的二手房交易纠纷中的普通案例。更夸张的毁约事件也有:一位房东宁可赔付38.5万元的违约金,也要坚持拿回自己的房子。涉及这起纠纷的 二手房,位于城南复兴板块的沿江地带,建筑面积170余平方米。去年10月,张先生以385万元的总价买下了这套房子,可就在办理交割手续的过程中,房东 忽然提出:要另收20万元的装修款,否则不卖。双方多次协调未果,最后只能法庭上见。“如果解除转让合同,我们愿意赔付总房价的10%即38.5万元的违 约金!”房东的代理律师称。即便如此,张先生还是没答应。

宁可赔付高额违约金也要拿回房子,这样的案例以往并不多见。主要原因是杭州 的二手楼市这半年多来发生的变化:23000套左右的总成交量、逐月上涨的成交均价,使得那些卖早一步的房东开始后悔:“王先生要买的这套房子,85.5 万元的成交总价在3个月前属正常;如今起码卖100万元。而张先生的这套房子,如今可卖到450万元。”华邦地产风向标研究中心负责人周冬临说。按此计 算,即便赔付高额违约金,房东再将房子转手后仍有得赚。

为了拿回房子,部分房东想出了种种毁约的理由:“我卖房子的时候,我老婆不知 道”“这套房子交易前有人租住,他有优先购买权”“你没有按时给我房款,也没有按时来办理过户手续”……“类似的说辞,我们在代理二手房纠纷案件时经常可 以听到。”杭州星韬律师事务所王飞律师说,在他今年所代理的房地产纠纷事件中,临时毁约、宁赔违约金也不卖的二手房纠纷,占六成以上。

也有买房者匆忙下单后反悔

“好房不愁卖”的市场形势,使得部分购房者在挑选二手房源时,没经过比较就匆忙下单。由此导致的后果是:有些人后悔了。

赵小姐在5月初看中了城西某老小区内的一套二手房,二户室,精装修,顶楼。由于白天比较热,她约了经纪人晚上看房。看房过程中,她又遇到了两拨其他中介 公司带来的客户。当时,带她看房的经纪人就跟她说,赶紧下单,否则要被别人抢走了。迫于形势,赵小姐连夜筹款,次日就签下了购房合同。

月底搬进新房后,赵小姐就开始后悔了。“当时是晚上看房,房间里灯又暗,很多细节没看仔细。现在才发现房间的多个角落都有水迹,墙上也有裂缝。”赵小姐 说,由于是顶楼,高温天气房间内十分闷热,空调开很久都没法降温;房子临马路,每天早上都要被过往的汽车喇叭吵醒。到上周五,杭州下了场暴雨后,赵小姐实 在不能忍受了,“房子的内包阳台被雨一淋,就跟水帘洞似的往屋里漏水。这样的房子怎么住啊!”为此,她向中介公司和房东提出退房,但都被一口拒绝。

浙江六和律师事务所的刘成林律师说,赵小姐遇到的这类问题,在近来发生的二手房纠纷中也有听闻,可多数购房者只能自认倒霉,找物业公司或装修队维修了 事,鲜有人提起诉讼。“毕竟二手房交易属于现房交易,买房者一旦下单,等于认同了该套房子具备正常的居住功能。”而部分老小区由于物业维修基金有限,当时 的开发商也无从寻找,以房屋质量问题找到对应的责任人也不现实。

对此有法律界人士建议,如果房东愿意的话,可以在签订房屋买卖合同的同时,补签一份有关房屋质量的协议,约定半年或一年时间里,若房屋发生影响居住的质量问题,房东应承担一定的维修责任。

看房要细合同要全

对于近来二手房交易过程中爆发的各类纠纷,业界人士和律师均表示:买房前看清房子的方方面面、尽早签署一份详细的购房合同是十分必要的。

买房者在正式购买二手房前,必须看清的几个方面为:

产权。所购房产必须产权清晰,不存在抵押、债务纠纷等影响过户的问题。若房屋属于共有产权,则需要所有房屋共有产权人同意出售房屋,在签订房屋买卖合同时,共有人如不能亲自到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人代为签合同。

质量。房屋质量包括很多方面,如房屋水平情况、墙面是否有空鼓、天花板有无水迹(有则可能存在漏水情况)、墙面有没有裂缝等,另外,朝向、日照、通风等也要考虑。如有可能,可请专业验房公司一同前往看房。

邻里。看房过程中,可与邻居作适当交流,了解邻里情况。曾有买房者以低价购得一套小户型二手房,结果发现隔壁一家人争吵不断,不堪其扰,只能再次转手。 若该套二手房在交易前有人租住,须看到房东给租客发送的“房屋将出售”的书面通知,若有可能,可以向租客询问该套房产的优劣。

而在签订房屋买卖合同的过程中,除了房屋总价、何时付款、何时交付等格式条款外,买房者还要注意的合同条款有:

各类费用的结算。水电煤、有线电视、网络、物业管理费、装修垃圾清运费等相关费用,均须在签订合同时约定由谁结算以及结清时间。

装修及家具归属。对于已装修过的二手房,内部存在着硬件设施的,包括电器家具等,也应在签约时进行明晰的归属约定。

户口迁移。在合同约定时,必须对房东户口的迁出时间作明确的规定。曾有买房者事先没有合同约定,入住所购房产三年,卖家还没有迁出户口的案例,最后买房者也无可奈何。

在签订合同后,买房者则应按照合同约定的时间,按时或提前支付房款、提供相关材料、配合办理相关的过户手续,以免影响后期办理相关权证的速度,造成不按时履约的纠纷。

“在仔细看房、订合同、按时履约的同时,为了避免房东因房价上涨而临时毁约,建议购房者尽早签订正式的购房合同,这样可一定程度上保障二手房交易的顺利进行。”刘成林律师说。

注:文中所提案例,由华邦地产、裕兴不动产等房产中介机构提供,仅供参考。
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